随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，物业管理作为一个新兴的行业，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的规范与成熟，事关小区管理的规范与成熟，事关人民幸福。

一、现状及问题分析

物业管理的推进与发展，为居民生活环境的改善起到了积极作用，但其存在的问题和矛盾也十分明显，日益突出。

（一）业主委员会作用发挥不明显。目前，一些小区的业主委员会不愿意站出来协调解决物业公司与业主之间矛盾，业主的权益受损找不到确切的说法，物业公司收费困难也没人能帮助解决。同时，业主委员会与街道办事处的综合管理、社区民主自治的关系还没理顺，业主委员会本身也不是法人实体，无法承担其活动所产生的民事法律责任，在协调物业公司和业主间矛盾时，实际的作用是有限的。

（二）物业公司物业费收缴率偏低。据统计，区物业管理费实际交纳比例在60-90%，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多以物业管理不到位、配套设施不完备和附属用房经营收益分配等问题产生分歧，造成业主长期拒交物业费。

（三）物业公司与其它相关服务部门缺乏统一协调机制。传统管理体制的存在以及多头并管现象的存在，形成各部门分块割据，各自为政的局面，没有在小区范围内形成资源共享、统一管理的局面，严重影响到小区物业管理的正常开展。物业交付业主使用后，常出现一些与相关服务部门有关的问题，如水电不通、天然气不足、房屋漏水、墙面裂缝等等，有的业主找不到相关责任人，物业公司推给开发商，开发商推给并不明确的职能部门。究其原因是开发商、物业服务部门和相关部门不能统一协调，齐抓共管。

（四）物业管理法规不健全，缺乏对物业管理的有效制约机制，造成管理上的困难。一些小区物业公司从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的物业管理企业，以管理者自居，服务理念和意识差，以盈利为直接目的，收费与服务不符，而且缺乏专业技术人员，服务能力不高；一些物业公司在日常维护上收支不透明，小区内公共设施的经营收益不向业主公示，侵占业主的公共利益，引起多数业主不满。同时，当前的法律体系，使物业管理单位的权益也缺乏有力的保障。例如，小区物业管理企业不能单方终止服务合同，对单位和个人拒交物业费的行为不能采取任何措施，对小区内私搭乱建、侵占公共绿地、汽车噪声扰民、养犬等问题，因不是管理的责任主体，无力组织协调处理各方面的关系。

二、提升物业服务水平的几点建议

（一）提高认识，调动各方力量做好物业管理

物业管理与居民生活密切相关，是构建和谐社区的重要组成部分。小区物业管理上的各种问题，是城市管理体制改革、法制建设、居民素质以及社会收益分配等许多深层次的社会矛盾的一种表象反映。解决好物业管理问题关系到广大群众的根本利益，体现着一个地方城市管理和服务的水平，是一个系统工程，需要调动各方面力量共同完成。因此，政府及有关部门要高度重视，合理推动。

（二）政府积极、正确引导社区和专业的物管企业共同参与社区管理。社区居委会是小区和谐氛围形成的建设者。政府要授予社区居委会一定的监督管理权，明确社区居委会综合协调的职能，以及物业公司之间监督与被监督的关系。社区居委会也要积极转变观念，将居住小区物业管理纳入社区建设，认真履行工作职责，提高自身业务素质，特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求，从他们最关心的问题出发，配合物业公司在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷，协调社区各方积极打造文明社区，努力提高全民的精神文明素质，齐抓共管为打造平安、和谐社区奠定一个良好的基础。

（三）行政主管部门主动监督指导。政府主管部门应当扮演好“服务者、指导者、监督者、管理者”四种角色，要以人为本，更好地为物业公司和业主服务；制定切实可行的制约机制，促使开发商履行有关责任；严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理对所有有偿服务机构进行统一协调管理，在解决物业服务纠纷和对物业公司的监管中；加强对业主行为的正确引导，提高业主的素质，为小区和谐氛围的形成创造有利条件。

（四）选举产生名符其实的业主委员会。首先，可以考虑将业主委员会纳入政府管理。政府主管部门在尊重业主委员会自治管理的同时，可将属地街道办事处、居委会作为业主委员会的组建和日常归口管理方。在业主委员会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业主委员会成员资格的审核等方面发挥权威作用，真正帮小区组建一支高素质、有权威、能正确发挥作用的业主委员会队伍。其次，改变业主委员会的选举机制，采取逐层递进监督方式。为切实体现基层业主意愿，可采取每幢楼业主选出楼长，楼长递次选举业主委员会成员的方式。这样缩小了个别业主选择范围，本楼内邻居容易相识，沟通也较方便，便于业主了解参选人员情况，从而选择符合自己意愿的参选人。在业主委员会运作过程中，业主可对本楼的楼长进行监督，楼长则可进一步监督业主委员会成员。为调动广大业主参与小区管理的主动性，更好地发挥业主委员会的作用，要吸纳有专业特长的业主加盟，并明确业主委员会成员的薪酬待遇，不断完善并坚持制度管理。