一、基本情况

目前全区共有小区39个（本次调查的36个，在建的未统计），总户数26044户，已入住23429户、70802人（其中：在校学生7484人，占11％；60岁以上的10179人，占14.4%）。总占地面积323.04万平方米，总建筑面积216.86万平方米，物业管理用房面积73437平方米（占总建筑面积的3.3%）；业主委员会办公用房面积893.42平方米（占总建筑面积的0.04％），绿化面积404415.92平方米，公共活动区域面积（健身器材场地17501平方米，占小区总面积的0.5％，其他5900平方米），小区现有车辆4718辆，停车位1942个（其中地上1198个，地下744个）。在36个小区中，实行了企业物业管理的22个，占61.1%；社区直接管理的8个，占22.2%；业主自治管理的7个，占19.4%，其他方式管理的2个，占5.5%。共有小区物业管理人员197人，有业主委员会成员80人。分析我区住宅小区的基本情况，主要呈现三个特点。

（一）小区性质多样

可以分为五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权；二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房；五是重点工程建设拆迁安置小区不断增多(在建小区未在统计中)。如和平乡、新民镇。

（二）建设标准不一

主体建筑方面有砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（雨山小区、万佳庭院2期）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍，比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

（三）规模差别较大

在统计的36个小区中，20户以下的小区有1个，21—100户的有7个，100—200户的有2个，200—500户的有14个，500户以上的12个。

二、存在的主要问题

（一）规划远远落后于发展

主要体现在公共设施不到位。如停车位置太少、无物业管理和业主办公用房、健身场所设施和无公厕等（2010年远达花园只有200多辆车，而到2012年底达到500多辆，只有200多个车位；塞纳河畔1306户，没有一个公厕等）。

（二）工程建设的遗留问题

小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主要原因，也是物业管理健康运行的最大难题。

1.监管机制有待进一步完善。一是对城市住宅区建设在立项时监管不利，审批不严，有法不依。“先上车，后买票”，边建设边补手续，开发建设了一些达不到规划标准的住宅小区，不利于物管企业的规模经营。二是对住宅区建设监管不力，伪劣材料被大量使用于住宅区共用设施上，许多住宅区公用设施刚过保修期就需全盘更换，为以后实施物业管理埋下了隐患。

2.规避《条例》现象严重。按照《四川省物业管理条例》的规定，存在的众多规避行为。一是一些开发商在出售房屋时极力避免签订“前期物业管理协议”，即使签订协议也利用《条例》规定过粗的漏洞把管理方的责任和义务简单化，致使《条例》规定的有关前期物业管理必须具备和提供的服务落实不了（比如：物管用房、业主委员会办公用房面积不够，有的甚至没有），源头把关措施被规避。二是由于前期物业管理大部分由开发商的子公司或分公司承担，他们在接管物业时不验收，即便有验收也是走过场，成了开发商的代言人。综合验收时，因为政府监管部门实行“分头验收”，验收执法也往往被开发商各个击破，查验工作措施被规避。三是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如停车位、绿化、花池、厕所、活动场地、健身设施、物业用房、业主办公用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。

（三）历史原因形成的问题

一是政府于早期建设的小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决，矛盾日益加剧。二是部分开发商建设的小区，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。三是征地拆迁安置小区住户杂、居民素质偏低、管理经费紧缺、管理难度大。四是专项维修基金收缴不到位。调研的18个小区中，只有新建设的小区收缴了专项维修基金，其余小区收费标准不统一，收取效果更是不佳，收得最好的远达花园，年收费率都只有97％。五是物业企业的发展严重滞后。有服务资质的物管较少，物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率低，管理人员文凭低等现象相当突出。调查走访的18个小区，物业服务企业几乎都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。按享受服务的等级收费机制没有建立。各小区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无几。

（四）对物业管理法规普及宣传不够

业主参与物业管理意识不强，通过问卷调查和各方面人员的调研座谈会反馈看，街道、社区从事物业监管的工作人员，物管企业的管理人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍存在对物业管理法规知之甚少的现象。

三、意见和建议

（一）加强城乡小区的工程规划、建设管理

工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我区的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、公用设施、车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

（二）加强对小区物业管理工作的管理和监督

一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷；五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本区辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

（三）要强化对物业管理工作的指导

一是各职能部门要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件；三是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；四是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。结合我区城乡小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的远达花园、仁和半岛等，先行搞好试点，逐步推行。

（四）要健全物业管理体制机制

首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管、乡镇（街道）、居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。再次，要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我区所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。

（五）要深化物业管理法规宣传教育

区政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、乡（镇）政府、居委会、社区（村）委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。

（六）要规范物业管理服务行为

物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业公用部位，公用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

（七）要强力落实专项维修资金的收缴工作

新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早期建设小区，应尽快研究，加以解决。

（八）要积极推进旧小区的物业管理

调动各方积极性，针对旧小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我区实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。