大安街道党工委副书记、办事处主任　陈建伟

大安街道办事处副主任、人武部长　黄睿洲

大安街道二级主任科员　柳光海

今年以来，大安街道坚持以“燊情大街·盐途有我”为党建引领，深入践行新时代“枫桥经验”，不断探索城市小区规范治理的有效路径，主动靠前指导社区推进城市小区业主委员会成立及工作运行规范管理，实现了小区管理由“乱”到“治”的根本性转变。

一、基本概况

大安街道地处大安旧城核心区，下辖5个社区，现有建制小区7个。截至2024年底，共有无业主委员会、无物业服务、无人防技防等“三无小区”5个，占比达71.43%，物业服务参差不齐、公共设施维护欠缺、矛盾纠纷复杂多发、小区日常管理不善，脏、乱、差等问题较为突出，居民群众满意度不高。针对这些难点堵点问题，大安街道以抓小区业委会成立为工作突破口，通过健全制度、有效监督、强化考核和业主自治、协同共治、文化赋能等工作措施和路径，构建形成“社区+业主+业委会+物业”共建共治共享小区规范治理格局。

二、工作中的体会和感悟

（一）工作体会

1.破解“唯我独尊”与“思想散沙”困境。在业委会成立过程中，要充分征求业主意见，认真筛选出真正愿意为业主们奉献的“同路人”“有心人”，坚决杜绝那些想搭乘便车的“观望者”和想从中谋利的“不良人”侥幸“上车”；通过周边小区公共区域资产贬值等现实案例对业主们进行教育引导，让业主们深刻理解“一荣俱荣、一损俱损”的道理，提增业委会和业主们“利益共同体”认知。

2.破解“无人可用”与“权力滥用”悖论。业委会成立的成败，关键还在于要如何发现“能人”、选出“好人”，要提前谋划做好业委会成员“理想委员”的精准画像；要建立健全“权利制衡”机制，通过选出“监督委员会”等，并赋予其对业委会决策的知情权、质询权和建议权，从制度上杜绝业委会主任“一言堂”；建立业委会成员连任限制和退出机制，避免疲劳作战或形成利益小团体。

3.破解“业委会”变“第二物业”的误区。业委会在工作开展中，要找准自身的工作职责定位，切忌出现既当“裁判员”，又当“运动员”的角色错位。业委会工作应聚焦于依据物业服务合同，制定可量化的考核标准，定期对物业的服务质量进行评估；要组织业主大会，民主决策维修资金使用、公共收益分配，对大型维修工程、法律诉讼、财务收支进行审计管理等重大事项。

4.破解“绝对信任”与“信任危机”陷阱。业主们最大不信任，往往源自业委会信息尤其是财务信息的不透明。要建立健全严格的财务管理制度，每项资金支出都必须经过业委会决议、监督委员会审核、详细公示等程序，随时接受业主们的查询和监督；要利用小区专属微信公众号、小程序等进行小区事务信息发布、意见征集，有效打造一个“永远都在线”的公告栏，让暗箱操作无处藏身。

（二）工作感悟

1.坚持党建引领与依法依规相结合，是夯实业委会成立工作的“压舱石”

（1）主动对接，确保指导“不跑偏”。要加强与区住建部门的对接，寻求政策与程序上的指导；指导社区党委牵头成立业委会筹备工作组，明确时间表、画出路线图，确保筹备工作在《物业管理条例》等相关法律法规的框架内开展，避免因程序瑕疵从而导致业委会成立合法性的争议。

（2）党员带头，当好筹备“主心骨”。要指导社区党委积极发动小区内的在职党员干部和退休干部党员，鼓励他们亮明“党员”身份、参与筹备工作；要充分发挥小区党员先锋作用，积极引导小区党员业主们主动承担起业委会成立中政策宣传、意见征集、候选人推荐等工作任务。

（3）透明公开，保障业主“知情权”。要指导社区党委通过小区公告栏、小区业主微信群，组织社区党员干部和党员志愿者“走访入户”等形式，及时发布和宣传筹备工作进展、议事规则（草案）、管理规约（草案）等关键信息，从源头上打消业主们的思想疑虑，凝聚业主们的思想共识。

2.坚持规范运作与有效监督相结合，是激活小区有序治理的“一池春水”

（1）建章立制，实现运作“规范化”。业委会成立后，完善内部管理制度就是第一要务。要指导社区党委协助业委会制定《业主大会议事规则》《业委会工作细则》《财务管理制度》等一整套行之有效的规章制度，细化“一事一议”决策流程，明确公章管理、档案保管等实施细则，让业委会运作有章可循，杜绝业委会“拍脑袋”盲目决策。

（2）开门议事，确保沟通“常态化”。要指导社区党委协助业委会建立“线上+线下”双轨并行的协商沟通机制。通过设立“业委会工作号”，定期发布工作简报，随时收集业主们的意见和建议；通过建立业委会成员定期轮岗值班制度和设立“业主接待日”，“零距离”听取业主们的心声和想法，将“被动应对”变为“主动服务”。

（3）财务透明，提增居民“信任度”。小区内公共收益是业主们的共同财产，业主们关注度较高。要指导社区党委协助业委会完善对公账户的开设，业委会所有开支均实行业委会主任、副主任“双签审批”制，并聘请专业会计记账；要指导社区党委督促业委会每季度出具详细财务收支报表，定期在小区公示栏进行公示，随时接受小区业主们的质询。

3.坚持协同共治与精准服务相结合，是画出共建共享同心圆的“有效路径”

（1）明晰权责，协同物业“并肩作战”。要指导社区党委配合做好业委会与物业服务公司之间的合同条款修订会谈和签订工作，细化服务标准，固化收费标准、公共收益分配等合同关键内容；要指导社区党委督促业委会定期与物业召开联席会议，考核物业服务质量，对业主们反映的卫生保洁、小区安保、公共设施维修等问题，实行跟踪督促整改，推动形成“交办监督－整改反馈－改进提升”闭环管理。

（2）聚焦痛点，为民服务“精准发力”。要指导社区党委督促业委会通过组织召开业主大会表决，利用部分公共收益解决好业主们日常最关注、反映最强烈的诸如儿童活动空间不足、电动车充电难、监控设施老化等急难愁盼问题，着力推动智能充电桩安装、儿童乐园微改造、高清监控系统升级等实事工程落实落地，用业主们“看得见、摸得着”的变化来提增业委会存在的重要价值和业主认同感。

（3）文化引领，营造邻里“和谐春风”。要指导社区党委充分发挥党建引领作用，有效激发小区业委会主动参与社区工作和小区业主们积极参与公共事务管理的热情；要引导业委会协助社区开展形式多样、丰富多彩的文化体育活动，增进邻里感情，弘扬互助精神，积极营造“小区是我家，建设靠大家”良好浓厚氛围，推动小区管理从“要我做”向“我要做”再到“我想做”向“一起做”的转变。

在指导社区推进小区业委会成立助力小区规范治理工作中，我们深切地体会和感悟到，党的领导是根本保证，党建引领是制胜法宝，依法依规是基本前提，公开透明是生命线，服务业主是最终目的，推进业委会成立助力小区规范化管理更是一场需要耐力和智慧的“马拉松”，还需在应对突发公共事件、建立物业选聘与退出机制、推进智慧小区建设和小区“多元共治”等诸多方面进行大胆的探索创新和工作实践，推动基层社会治理不断提质增效。

（责任编辑：何芯锐）