物业管理，涉及千家万户，是广大群众最关心的民生问题。根据区人大常委会年度监督工作计划，2018年6月区人大城环资委牵头开展了对我区实施《自贡市物业管理条例》（以下简称《条例》）的调查。

一、全区物业管理的现状

全区物业管理行业自上世纪90年代诞生至今，经历了从无到有，从小到大的发展过程，已初步形成了专业化、市场化的物业管理新模式。截至2017年12月底，全区共有小区84个（其中物业服务企业管理的40个，社区管理22个，业主自治18个，其他管理模式的4个）。成立业主委员会27个。目前在我区从事物业服务的企业共有24家，在我区注册的物业服务企业10家（其中一级资质2家，二级资质1家，三级资质5家，暂定三级资质2家），物业服务从业人员达1000余人。物业管理已涉及住宅小区、商业、医疗、办公、工业等多个领域。

二、《条例》的施行情况

（一）加强学习宣传，强化全民法律意识

自《自贡市物业管理条例》颁布实施以来，广泛开展了学习宣传和贯彻落实相关活动，区住保局等有关单位充分利用媒体、网站、信息公开、小区屏幕等平台宣传物业管理政策、动态，并在盐都花园等小区设点宣传。全区物业企业从业人员、乡镇街道领导、社区干部、各小区业委会成员以及房地产企业部分人员约100人次参加《自贡市物业管理条例》和相关法规政策方面的培训。

（二）完善配套制度，构建物业管理法规体系

围绕贯彻执行《自贡市物业管理条例》，区住保局目前正积极配合市局主管部门，研究制订各项相关配套制度，最终建立起以《自贡市物业管理条例》为龙头、地方规范性文件为配套的物业管理法规体系。

（三）抓住机遇，加强物业管理行业监督与管理

一是理顺管理体制机制。结合《自贡市物业管理条例》有关条款，学习借鉴先进地区的成熟经验，探索物业管理重心下移、将物业管理融入社区治理。二是加强信用体系建设。通过省物业服务信息化管理平台，积极推进行业诚信建设，逐步建立健全全区物业服务企业信用档案系统，定期向社会公开。三是加强业主大会和业主委员会的组织指导。针对业主大会召开难、业主委员会成立难、运行难以及不作为、乱作为等情形，从制度和技术层面完善了业主大会召开、业主委员会选举、运行与监督等指导工作。四是提升物业服务管理水平。开展小区物业服务的创优达标活动，把小区物业管理的水平作为物业服务企业考核评价重点，培育一批优秀物业企业、培植一批品牌小区。同时通过公示公开，让物业管理活动接受业主和有关部门的监督，维护业主权益。

三、调查中发现的问题和不足

（一）《条例》学习的广度和深度有差距。《条例》颁布后，全区上下组织了不同形式的宣传和贯彻，但仍有差距，表现在：一是一些负有行政管理责任的部门学习不够，管理责任不够清晰明确。二是部分街道办事处、乡镇人民政府学习不够、牵头责任履行不到位。三是部分干部对《条例》蕴含的加强基层，推行民主政治建设，社区自治理念理解领会不到位，对社区自治引导指导不够。四是物业公司和业主委员会学习深度不够，常常出现违反《条例》精神，侵犯业主合法权益的行为。五是业主学习不透，权利、义务模糊不清，一些业主只讲权利、不履行义务。

（二）物业管理工作中矛盾突出，暴露问题多。一是物业管理费收费困难，目前我区的物业管理收费率普遍在70%左右，物业费收缴率明显偏低，部分安置房小区收费率只能维持在50%左右，收费率明显偏低。二是违规装饰装修禁止难，其原因在于部分物业规划设计中存在瑕疵、业主法律安全意识较差，小区“住改商”违法成本太低以及物业服务企业执行装饰装修协议的力度不够等。三是共用设施设备维护难。我区较大部分都是老旧小区，建设标准低、规模小、基础设施不配套，又无住宅专项维修资金，设备设施日常维护难以为继。四是住宅小区停车管理难，目前我区大部分老旧小区都存在停车位严重不足、车辆乱停乱放、占用消防通道的情况。

（三）物业管理制度和机制上还有较大差距。主要表现在：一是《条例》要求建立物业管理联系会制度，尚未能得到很好的落实。二是全区住宅小区尚有近三分之二没有建立业委会，组建了业委会的真正良性运转的也不多。三是小区违法建设、乱停车等执法监督，由于管理责任不清，存在互相推诿、扯皮的现象。四是政策、法规配套不完善，缺乏奖励惩戒机制。

（四）物业监管力量薄弱，监管能力不强。一是一些职能部门行政监管不到位。住宅小区的管理涉及规划建设、城管、物价、供电、供水、消防、公安、工商等多个部门的执法范围，且全区点多面广，造成监管缺失不到位等现象。二是工作重心下移不到位，部分相关部门和街道办事处（乡、镇人民政府）对物业管理工作的认知度不够，未将物业管理工作纳入日常工作计划。三是基层人员配备不足、相关政策不熟悉、资金匮乏等因素导致对物业的行政监管未能全面推开。

（五）行业服务水平有待提高。一是由于物业服务市场准入门槛低，分散式和粗放型经营普遍，在我区还没有形成较大的规模化、品牌化的效应。二是由于市场竞争激烈，部分物业服务企业为了承接项目，不按规定认真履行承接查验制度，导致后期管理过程中问题不断。三是企业服务意识不强，服务水平参差不齐，侵害业主权益的行为时有发生。

（六）业主自治意识参差不齐。业主大会、业主委员会的成立、运作等缺少监督和相关制度的制约。有的小区很难产生业主委员会或推选出业主代表，有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害业主的共同利益，不接受街道和社区的指导、监督，严重影响和制约了物业管理工作的推广和发展。

四、调查组的建议意见

（一）着力加大宣传力度

继续投入人力、物力、财力，利用多渠道、多层次、多形式的宣传手段，广泛宣传《自贡市物业管理条例》《四川省物业管理条例》和《四川省业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规，在全社会营造支持物业管理的良好氛围。

（二）着力完善体制机制

一是建议将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系，制定和落实现代物业服务业扶持政策。二是争取市上支持，完善物业管理政策法规，完善相应奖励惩戒机制。三是加快推进城市执法体制改革。整合执法部门权利和人员力量，变多头执法为统一执法，有效打击小区违法行为，提高执法效果，推动小区高质量管理。四是推进管理工作重心下移。进一步明确各街道（乡、镇）、社区（村）的职能职责。五是深入推广社区、物业服务企业、业主“三位一体”协调服务模式，使之成为加强和创新社会管理、维护我区社会和谐稳定的有力抓手。六是建立健全基层联席会议工作制度。推行由街道办事处（乡、镇）牵头，社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门代表组成的联席会议工作制度。七是建立质价相符的定价服务机制。根据物价指数上涨情况等适时公布商品住宅（不含别墅）前期物业服务收费及保障性住房的物业服务收费标准，让小区物业服务内容和价格进一步走向市场化。八是探索老旧住宅小区长效管理机制。鼓励居民（村民）委员会设立物业服务中心，在尊重居民意愿的基础上对暂不具备市场化物业管理条件的老旧住宅小区，并开展以卫生保洁、安全防范、共用设施设备维修为主要内容的基础性管理服务。同时，积极探索建立老旧小区的共用部位、共用设施设备专项维修资金的补缴工作，切实构建老旧小区长效管理机制。

（三）着力物业突出问题集中整治

一是建立健全业主大会，业委会制度。二是规范小区物管费收管用制度，夯实物业发展的基础。三是规范住宅小区停车位管理，增设停车泊位。四是多渠道筹措资金，开展老旧小区改造升级。

（四）着力物管行业监管

一是完善市场准入和退出机制。积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的竞争来促进物业服务企业提高管理水平。二是建立健全物业管理退出机制，规范退出程序。三是规范物业承接查验工作，加强对前期物业管理活动的指导监督，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益。四是充分发挥主管部门行业指导的作用，进一步加大从业人员培训力度，提升专业化服务水平，培育优质物管企业。

（五）着力完善保障体系

一是完善政策法规体系，健全物业管理框架。二是建立物业管理工作考核体系。三是建立小区物业管理投诉处理机制，明确责任，使投诉纠纷得到及时有效解决。四是加强物业行政管理干部队伍建设，使管理力量与物业发展水平相适应。

（喻声著：区人大城环资委主任委员，陈捍：区人大城环资委副主任委员）